20天学区房买成记

яблока · 发表于 2020-5-7 08:05

其实怀老大时候就被同事各种洗脑和教育要早做准备，心理是有想法但是未行动，而这个时候购买学区房的前提是我家的刚需：
1.今年要生老二了，两个娃学区房客单价低。
2.老大2024年小学，满足3年入户门槛，今年一定要动起来，目标最差是2021年4月前落户，最高目标是老二可以报出生。
3.先把家里（举全家之力两边老人亲戚都帮忙）可以倒腾的现金都算好，以及万一溢出价格谁可以后备帮忙暂时补一下，然后在这个区间范围内看房。

接下来选择学区和房子的过程：
1.2019年订下目标2020年买学区房，19年7月开始开始看明珠AB和福外+建平，当是考虑住浦东就看浦东，然后也先了解一下价格，看完一圈下来，明珠AB挂户口看不下眼的房也要500+且都不适合自主；福外的房子价格也差不多，但是小区和环境好一些！心理有低大概买学区房是什么概念，要准备多少钱。至少现金350万稳妥一些（二套）

2.19年10月去徐汇转了高安一小、建襄小学、向阳、徐汇一中心，跟中介了解了一下学区房价格，未看房只是看挂牌，一居室也要550+ 二居室700+三居室1000+，第一次了解到使用权房。但目标仍然是一居产权房。

3.为什么选浦东和徐汇？人都喜欢在熟悉的环境里选择，有安全感！一直住浦东，徐汇工作所以相对比较熟悉，加上朋友同事安利徐汇教育资源丰富，且我家爸爸一直认为学习和成长环境很重要，比较后分析，钱都差不多那就选择去徐汇上学。考虑孩子后面参加各种活动和学各种东西市区选择更多。

4.接着定下大方向后疫情来了，看房拖到了20年4月，因为疫情影响担心今年和明年经济情况，也不想因为买学区房给家庭带来太大压力和风险，分析过后产权房税高且还有每个月1万以上还贷压力+上学后租房费用（1万），使用权房国有产无税费，且相当于原本首付的钱一次付清，无后顾之忧了。果断放弃产权房选择使用权。

5.关于使用权的问题，最初我和大多数人一样觉得不可以，会不会有风险，加上使用权去年年底也限购了（上海户籍+有且必须只能有1套住房的人才可以买）会不会出手也有问题，以我买的建襄小学为例，所属学区产权房并不多且交易量不高，而大都是以使用权为代表的新式里弄和老洋房，還有大量上海老居民，所以当一个区域绝大多数都是使用权房时，就不用太担心了！在看是不是限购就会影响出手，首先限购后使用权价格并未跌，其次我看房期间一套房基本都是我在看后面还有人排队看，络绎不绝！一线城市永远不缺我们这样的焦虑父母{:憨笑于是果断决定买使用权。

6.接下来锁定目标，我认为锁定目标可以排除一些干扰，让你集中注意力快速出手。
a.政策影响，朋友同事都推荐复旦的和师三的九年一贯，同样这些地方房价不低，果断放弃。于是就在第一梯队里选择。
b.高安一小，摇号对口四个初中，其中54中就不多说了，果断放弃。
c.向阳小学，快乐教育，虽然不是特别鸡妈，但是个人认为小学是养好学习习惯和规矩，初中就会省力很多，所以小学还是要严格一点！且一个慎成里的使用权房就多的不得了，入学也是比较紧张的！果断放弃。
d.徐汇一中心，二梯队直接放弃
e.建襄小学，对口位育初中和市二，主打英语和计算机，在外企多年深知外语也是重要，老大又是女孩，加上中介说由于学区不大建襄每年招不满，去年还有9个月入户的也被招了，虽然已经按计划满足了3年入户，但是谁知道几年后什么情况，宽松点总归有安全感一些！于是直接锁定建襄小学。

7.坚定的目标要不摆动！锁定目标后，不管中介怎么跟我说向阳（比建襄可以低20-30万左右）和一中心（低70-80左右）跟建襄对应初中是一样的，可以考虑考虑我都不动摇！且我只看100%对口建襄小学的居委会（有些居委一半对向阳）因为谁也不知道后面会不会有变动，虽然说学区多年没有变过，但是还是稳妥点合适。然后超过我预算的房子不看，不做干扰。

8.行动力要快。其实最开始是感谢中介孜孜不倦的说服我动起来看房，事实上纸上谈兵真耽误事还是要看房，4月12日开始看房，任何时候只要中介发来合适房子我都第一时间去看，第一次看中永嘉新村一個房338萬，看完就下意向金想买但房东磨磨叽叽不肯卖，失败。买房要留好心理准备和时间什么事情都会发生！继续看！由于已经看过不少产权和使用权对这一区房子和价格大致有概念，因此当某天晚上中介说现在出来一套房总价低赶快来，今晚肯定会被秒掉！立即赶不去现场第一个看房，看完就付了意向金，没有犹豫！然后五一过后就签合约了！

以上就是19年2次看房，了解房子和行情，然后上网查阅做各种功课，然后4月锁定目标，速度出手的整个过程。没有期望有了学区房孩子就会高枕无忧，孩子也还小看不出来将来会是怎样的学习能力，只是觉得学习和成长环境还是对孩子的成长过程很重要，重要的还是对孩子的身心和品格教育。我能做的就是做到父母能力范围之内可以给的。

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深海潜航 · 发表于 2020-5-7 08:18

20天建襄，牛

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Jochebedkim · 发表于 2020-5-7 08:45

请教楼主是通过哪家中介买到的?LJ还是小的中介?谢谢

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яблока · 发表于 2020-5-7 08:55

Jochebedkim 发表于 2020-05-07 08:45
请教楼主是通过哪家中介买到的?LJ还是小的中介?谢谢

小中介！这个区域小中介比LJ靠谱！很多房源确实是靠这些中介的资源抢的，但是LJ我也有比较问过！

yoyo1107 · 发表于 2020-5-7 09:15

现在建襄什么单价了？那边的使用权房20平的，出手快嘛

彤城恋 · 发表于 2020-5-7 09:20

厉害了苦于囊中羞涩

韭菜韭菜花 · 发表于 2020-5-7 09:23

哈哈哈我当时看学区房也是，网上密集看了1个多月，正式看房一个星期就定了

目标明确非常重要，就怕自己也犹犹豫豫+中介忽悠

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西伯利亚蝴蝶 · 发表于 2020-5-7 09:27

20天建襄牛！接送问题怎么考虑的啊？

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一宇妈 · 发表于 2020-5-7 09:29

楼主行动力杠杠的

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rainbow2020 · 发表于 2020-5-7 09:32

楼主果断的

钱钱 · 发表于 2020-5-7 09:34

将来上学的话住在哪里？

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窝窝头 · 发表于 2020-5-7 09:37

二套？现金要多少？

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lefinland · 发表于 2020-5-7 09:45

深海潜航发表于 2020-05-07 08:18
20天建襄，牛

现金大牛分分钟搞定

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爱吃芒果的嘟嘟 · 发表于 2020-5-7 09:46

跟楼主过程差不多，结果也一样，就是我们去年买的，比老大早一年上学

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周雷 · 发表于 2020-5-7 09:47

建襄是不是还不要求五年一户，只要一致就能录？

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lefinland · 发表于 2020-5-7 09:53

窝窝头发表于 2020-5-7 09:37
二套？现金要多少？

使用权，不是二套，不占二套房票

Paradox · 发表于 2020-5-7 09:54

lefinland 发表于 2020-05-07 09:53
使用权，不是二套，不占二套房票

好像政策改了，占房票的

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яблока · 发表于 2020-5-7 09:55

周雷发表于 2020-05-07 09:47
建襄是不是还不要求五年一户，只要一致就能录？

建襄5年一户这个是硬条件！只是入户年限可能宽松（视当年情况，最好满足三年保险）

lefinland · 发表于 2020-5-7 09:56

本帖最后由 lefinland 于 2020-5-7 10:01 编辑

Paradox 发表于 2020-5-7 09:54
好像政策改了，占房票的

不占，商品房限购不能买使用权，不限购可以买，买了不占商品房的房票，还可以买二套商品房

改了的话有官文吗？

浪漫如云 · 发表于 2020-5-7 10:03

家住浦东，二娃将来都要接送，考虑过路上的时间成本吗？

alexmmm1981 · 发表于 2020-5-7 10:05

不能贷款还占房票，最后多少入手的啊

喵酱2019 · 发表于 2020-5-7 10:06

楼主行动力强！家里后盾也扎实！

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alexmmm1981 · 发表于 2020-5-7 10:06

lefinland 发表于 2020-5-7 09:53
使用权，不是二套，不占二套房票

使用权去年就出政策占房票了

яблока · 发表于 2020-5-7 10:09

我级别太低另外两个小时只能回2次！集中回复：
1.找小中介买的房，LJ在这一区我觉得不占优势。很多老上海人房源拿出来都相信身边的人，因此小中介的关系更深，意味你可以接触到很多房源，更有机会。
2.关于读书怎么接送，只能附近租房呀！读书还是不能太远。
3.关于现金，基本要准备350万保底！产权房要准备400万（首付+税金+佣金；做低房价还要补差价现金）！真的是举全家之力，亲朋好友再帮忙，买完我就现金清零了！且相当于我预支了未来一段时间我一个人的收入（借的钱要还）。这也是为什么我们不敢买还要还贷的产权房的原因！一定是在自己家庭可以承受范围内。